Quelle est la valeur de mon bien immobilier ?
Par Rédaction
Par Louis-Charles Ménard, Courtier immobilier agréé résidentiel et commercial
C’est la réponse que tout propriétaire d’immeuble souhaite connaître. La juste valeur de notre propriété est uniquement et simplement le prix qu’un acheteur est prêt à offrir pour l’acquérir. Pas nécessairement celui que vous avez en tête, ni même celui que votre beau frère, une connaissance ou même votre voisin établit, mais bien le prix qu’un acheteur est prêt à payer. La nuance est très grande! Il existe quatre différentes valeurs que l’on rencontre. Je laisserai de côté l’une d’entre elles, soit la valeur dite émotive ou sentimentale.
La valeur marchande
C’est celle qui nous intéresse vraiment. Combien puis-je possiblement obtenir pour ma propriété? Les professionnels de l’industrie, courtiers immobiliers et évaluateurs agréés l’établissent en fonction d’analyse de propriétés comparables à la vôtre, vendues et non à vendre, dans le même secteur.
Idéalement, nous cherchons à trouver des propriétés comparables vendues depuis trois à six mois. Nous les analysons en y ajoutant ou retirant les éléments pouvant affecter cette valeur : piscine, nombre de chambres, superficie habitable, grandeur du terrain et équipements. L’objectif est de ramener les propriétés vendues au même niveau que celle étudiée pour ensuite en faire une moyenne. Il est souhaitable que le prix demandé pour une propriété reflète cette réalité.
La valeur municipale
Bien connue, celle-ci est souvent mise de l’avant comme valeur par les acheteurs et les vendeurs. Il faut comprendre que cette évaluation représente uniquement une base d’imposition sur laquelle la municipalité appuie son taux de taxation. L’évaluation municipale d’une propriété est faite à une date donnée et régie par la Loi sur la fiscalité municipale. Le prix de cette évaluation est basé sur une valeur de la propriété établie au 1er juillet, 18 mois avant l’entrée en vigueur du prochain rôle de taxation.
Un des indicateurs possibles pour établir la valeur potentielle d’une propriété est le ratio du prix de vente d’une propriété comparable à la vôtre sur la valeur municipale. À titre d’exemple, une propriété vendue à 1 M$ et dont l’évaluation municipale est de 800 000 $ affiche donc un ratio de 1,25 fois la valeur municipale. Il n’est pas rare que ce ratio soit beaucoup plus élevé pour des propriétés uniques ou dont l’emplacement est exceptionnel.
La valeur de reconstruction
Rien à voir avec la valeur marchande. Celle-ci sert principalement aux fins d’assurance. S’il devait y avoir un incendie ou une inondation, quel serait le coût pour un assureur pour reconstruire une propriété de même grandeur avec des matériaux similaires.
La majorité du temps, la valeur de reconstruction est plus élevée que le coût d’acquisition puisque les coûts de construction augmentent chaque année! Important de valider auprès de votre assurance que la valeur correspond à un coût de construction à jour.
La valeur économique
Pour une propriété à revenus, qu’elle soit commerciale, industrielle ou de type multilogements résidentiels, cette valeur est la plus courante. C’est sur cette base uniquement que l’institution financière acceptera de financer l’achat d’un immeuble. Celle-ci consiste à analyser les revenus d’une propriété moins les dépenses d’exploitation telles que les taxes, assurances, coûts d’entretien et administration. On y ajoute également comme dépenses des provisions pour des logements inoccupés, des mauvaises créances et des réparations futures.
Concrètement, quel est le revenu net dont l’immeuble dispose pour payer l’hypothèque? Telle est la question que votre prêteur hypothécaire se posera. L’industrie utilise ce que l’on appelle le MRB (Multiplicateur de Revenu Brut) ou MRN (Multiplicateur de Revenu Net). Ces ratios évoluent également en fonction de la grosseur de l’immeuble, étant logique de ne pas comparer un triplex avec un bâtiment de 24 unités de logement. On peut y ajouter, pour compléter l’analyse, le coût par unité de logement.
Toutes ces valeurs évoluent en fonction d’un principe très simple : l’offre et la demande. On a tous entendu parler de la surenchère immobilière de 2021 et 2022. La demande était plus grande que l’offre de propriétés à vendre.
En cette période immobilière incertaine, plusieurs personnes se demandent comment il se peut que les valeurs n’aient que légèrement fléchi malgré les hausses des taux hypothécaires et la baisse du nombre de transactions? La réponse est simple, l’inventaire des propriétés à vendre est encore trop bas pour y jouer un rôle important.
Vous souhaitez en connaître davantage sur l’activité immobilière et les conditions de marché de notre région? N’hésitez pas à communiquer avec moi par courriel ou par téléphone.
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Louis-Charles Ménard, Courtier immobilier agréé
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